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【以案说法】房子被法院查封,房屋买卖合同该怎么解除

发布日期:2020-08-13 08:27   来源:未知   阅读:

案情回顾

楼市“高温不降”,郑某某果断出手125万从高某某处购买了一套二手精装房。签订合同当天,郑某某就满怀欢喜地支付了12万的定金,并陆续地向高某某支付了1.2万元的购房款。可是,在办理银行贷款的过程中,郑某某突然发现自己买的房子居然被法院查封了。心急如焚的郑某某经过咨询了解到原来被法院查封后,房子是无法过户的。因此,郑某某便到法院起诉,要求解除房屋买卖合同且高某某需返还购房款1.2万元、定金12万元,并需按房屋价款的20%支付违约金,所有费用共计约40万元。因高某某未到庭参加诉讼,法院缺席判决支持郑某某的全部诉讼请求。

因银行账户被查封,高某某才得知自己败诉需向郑某某支付40万元。向法院申请再审被驳回后,高某某向本院申请民事检察监督。高某某申请监督认为自己不构成违约,是郑某某未按时支付购房款违约在先。承办检察官经审查认为,郑某某不存在违约情形,高某申请监督理由不成立。但承办检察官发现原审法院判决高某某承担违约责任不当,因为房屋买卖合同中约定的违约金适用情形并没有包括房屋被查封。实际上,郑某某请求解除合同行使的是法定解除权而非约定解除权。经本院提请东莞市人民检察院抗诉后,法院改判高某某除返还定金和已付款外,高某某仅需向郑某某赔偿12万元。

检察官说法

本案争议的焦点是郑某某要求解除合同属于合同的法定解除还是合同的约定解除。合同约定解除的条件由当事人在合同中事先约定,解除权以合同的约定为基础;合同法定解除的条件由法律直接规定,解除权由法律直接赋予。本案中,由于房屋被法院查封,客观上无法办理所有权变更过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同”的规定,郑某某依法可请求法院解除合同,但该解除权应认定为法定解除权而非约定解除权。

检察官提醒

《中华人民共和国民法典》第562条、第563条分别规定了合同约定解除以及合同法定解除的内容。其中,合同的约定解除包括事前在合同中约定单方解除条件和事后双方协商一致解除两种情形。检察官提醒在签订合同时应充分注意关于合同单方解除的约定内容,避免给予合同相对方过分自由的解除条件,从而导致签订合同的预期目的无法实现。

来源:东莞市第二市区人民检察院